张玲说法|杭州已出现长租公寓爆仓 租户和房东该如何自保
长租公寓市场出现的乱象亟待尽快推出相关的法规进行约束（本网资料图片）
深圳新闻网8月23日讯（记者 张玲）最近，有多篇报道提到，长租公寓正在以高于市场价20%以上的价格疯狂抢房，引发人们对租房市场未来走向的担忧。“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论更是掀起了租赁市场的一波风浪。
房租上涨是一方面，房东和租客的经济损失以及“剪不断，理还乱”的法律纠纷是另一方面。远在杭州一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司宣布破产，有媒体称，这起破产事件有如平地惊雷，引起人们对“金融+长租公寓”模式的警觉。
杭州鼎家破产 4000户租户受损
据报道，租户租房时，鼎家许诺押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。租户通过银行卡绑定一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今，鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向“爱上街”还钱。在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”
房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中“爱上街”是租客绑定最多的。
记者发现，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，可以说是“无本万利”。目前，有不少中介机构也在使用这种方法作为支付方式。与此同时，自如、蛋壳等长租公寓品牌也被媒体推上新闻热点。
传统的房地产中介只负责撮合租客与房东，房租由租客直接给付给房东，中介按比例收取一定的中介费。鼎家的上述模式，有人一针见血地指出，它其实是一种金融产品的变身。
北京住建委集中约谈长租公寓企业
8月17日，北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
8月21日，北京市住建委开通举报热线打击“黑中介”。8月22日，北京市住建委通报称：热线开通首日，发现23家中介机构涉嫌违法违规，其中包括链家旗下公寓运营商自如，下一步将予以严厉处罚。北京市住建委通过官方微信号“安居北京”表示，住建委等多部门组成两个联合检查组，分别对自如、相寓两家住房租赁企业进行了现场执法。
今天的张玲说法，我们请来深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁、广东华商律师事务所律师周争锋、广东诚公律师事务所合伙人律师颜宇丹为我们拨开长租公寓的乱象，为租户和房东支招，避免被“套路”。
【关于长租公寓乱象的本质】
记者：部分长租公寓与金融机构联手，改变了此前中介机构的运作模式，转而由租客与金融机构因房租产生借贷关系。这种关系是否是引爆长租公寓资金链断裂的原因？
宋丁分析说，长租公寓催生的金融乱象和资本介入有关，包括破产的鼎家倒闭，以及上了热点的自如、蛋壳等引发的各种问题，都是长租公寓发展过程中的新问题，以前从来没有过。这种模式的长租公寓使得租赁关系完全变形和复杂化，“我认为这里边的核心问题，是中介从业主手里租到房子之后，没有直接找到租客来完成简单的交易，而是拿去作为融资手段。这样出现了什么情况呢？就是把信贷关系给分裂了。怎么分裂呢？就是把“信”和“贷”分裂了。”
宋丁指出，“信”是业主的，即基于业主房子的信誉。到了长租公寓（中介机构）手里以后，这个“信”就转成中介机构自己的东西直接拿到银行贷款。他说，我们过去信贷是这样一个环节，即“我买房我就找银行贷款，我是基于我的抵押、我的信誉找银行贷款”，但是这个信贷链条断掉后，就变成了“我利用了别人的信用、别人的信誉来背书，完成我的融资”。这就为未来的金融乱象埋下不稳定的种子。
“我觉得这个乱象的关键原因就在这个点，后来发生的一系列问题如资金链断裂，租客和业主发生矛盾都是因此而起。”
周争峰律师直言，鼎家这种模式的核心就是金融融资，长租公寓公司把转租业务变成融资手段，已经脱离了中介的角色，扮演的是吃差价的“二房东”，“但是他们玩的不是实体经济，玩的是金融杠杆，看中的是庞大的现金流，实质上和大部分P2P公司经营模式没有本质的区别，就是利用信息不透明‘拆东墙补西墙’。”
周律师称，长租公寓把一年的房租搞成资产包，由金融公司一次性支付给自己，然后租客逐月向金融公司支付贷款，“利润从一开始就被长租公寓赚走了，（他们）实际上是把业主的房产当作融资的‘自动提款机’，留下的是业主和租客之间的纠纷。”
颜宇丹律师认为，这种运营模式下的房租借贷关系，以及长租公寓经营者作为“二房东”与租客作为法律意义上的转租合同的次承租人所订立的转租合同关系并非是引爆长租公寓断裂的直接原因。
“在分散式长租公寓模式下，公寓运营商成为房屋的承租人，租客通过与运营商签订合同成为次承租人，租金通过运营商先行收取后再支付给出租人，该种模式存在着期限错配，进而形成了资金池，存在资金被挪用的可能”，她分析说，从某种程度上讲，长租公寓经营者将所收取的租金挪用，往往是引爆长租公寓断裂的直接和根本的原因。