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从“中国第一仓”到“智能新引擎”
深圳罗湖清水河片区开发按下“加速键”
南方日报2019年10月12日讯 “终于盼到了！看到希望了！”10月12日，深圳市罗湖区在清水河宝能地块召开清水河重点片区开发建设攻坚动员大会，让张颂东和其他许多清水河的居民倍感振奋。动员大会的召开，对罗湖产业转型升级、实现可持续发展具有重大意义。
清水河重点片区是罗湖区北部门户，紧邻CBD笋岗片区，是未来发展的黄金宝地。目前，该片区已经成为广深港澳科技创新走廊重要节点、深圳市17个重点开发区域之一。
未来，这里将成为凝聚山水特色的活力客厅，整合区域陆铁交通的站城枢纽，引领智能产业创新发展的增长引擎，罗湖区融入湾区、链接世界的新支点。
“我们要乘着粤港澳大湾区、先行示范区建设的东风，以清水河开发为契机，带动城区产业转型升级，形成‘南金融商贸、北科技创新’的新格局，在深圳建设先行示范区中发挥中心区的创新和活力，展示应有的作为。”罗湖区相关负责人说。
加速区域开发，汇聚3条地铁线
“清水河复明开工”“完成重点更新单元内15万平方米拆迁”“引进3—5家10亿级重点企业，实现片区产值新增200亿元以上”“完成中粮活口仓搬迁”……在10月12日的誓师大会上，罗湖区公布了《清水河重点片区开发建设工作任务（2019—2020）》。一项项自我加压、攻坚克难的任务表明，清水河重点片区开发建设已吹响了“冲锋号”，按下了“加速键”。
清水河重点片区土地面积共2平方公里，区位条件、自然景观条件得天独厚，罗湖区希望依托清水河片区开发建设，打开城区发展空间，带动战略性新兴产业与各类创新指标全面提升，以科技创新催生引领罗湖全面发展的新动能。
根据规划，清水河重点片区将采用TOD土地利用模式，在区域格局重构、产业升级、交通提速、环境提升四大方面大做文章，将清水河打造成公共设施网络健全、交通顺畅、城市品质空间优越的城市新增长极，成为建设“深圳质量”先导示范区域。
在交通方面，清水河片区规划建设轨道交通已有深圳地铁14号线、17号线、25号线，目前地铁已围挡进场施工。今年以来，在罗湖的不断争取下，市规划和自然资源局、市轨道办已基本就清水河设高铁站问题与区里形成共识，目前还需要向国家铁总报批。下一步，罗湖还将积极争取深汕城际在清水河设站。
在产业方面，中粮集团计划在清水河的13．5万平方米土地上，打造“中粮·罗湖大悦城”商业城市综合体及“中粮·智慧医疗科技城”产业综合体相结合、双城联动的超大型产城融合项目。
清水河片区将聚焦人工智能技术创新与场景应用（AI＋），建设人工智能产业基地与特色小镇。依托银湖山谷地带，规划建设试飞试验基础设施，挖掘小坑水库周边空间，引进重点实验室与研究机构，并改造红岗公园，打造科技主题公园。同时，依托清水河多条道路修建，融入5G商用、无人驾驶、多元信息采集、智慧交通等人工智能应用基础设施建设。
挖掘宝地价值，激活2平方公里空间
过去清水河片区没有公立学校，居民肖育章的两个孩子只能到红岭片区的园岭小学就读。“小区门口连一路公共汽车都没有，刮风下雨都只能蹬着自行车带孩子们去1公里外的公交站坐车，来回一趟就要20分钟。”
“清水河现状像一座孤岛，对外衔接不畅，次干道与支路网密度不足，交通承载力低下。”深圳市城市规划设计研究院规划二所主任规划师王鹏说。
在许多人眼里，这片“宝地”曾是一个追不上特区速度的地方：2平方公里的土地上，该修通的11条路只通了两条半，交通设施严重不足；仓库区现在仍是成片低矮的平房，土地利用率较低；住宅普遍老旧，基础设施匮乏。“坐广深线从广州回来，深圳一路都是高楼大厦、车水马龙，一到清水河，画风就变了。”肖育章感慨。
落后的环境和交通网络，也制约着清水河的产业形态。在上世纪80至90年代，清水河是全国最大的多功能现代化商业化仓库区和全国首个出口监管仓库，被称为“中国第一仓”。
而如今，这些成片的仓储用地很多还保留着80年代的用房，土地利用率较低，产出全靠出租低端物流仓储空间，收益率也相当有限。商业方面，片区既没有大型商业综合体，也没有连锁超市。这片“宝地”的价值并没有得到充分的发掘。
作为深圳最早的建成区，罗湖是最早面临“四个难以为继”的城区。创新发展离不开空间的承载，而清水河片区就是罗湖产业转型升级、实现可持续发展的最后一块成片、可利用的土地，是破解产业空间匮乏难题的有利抓手及突破口，开发建设意义重大。
“清水河片区改造，意味着在深圳中心城区释放出一片高端产业空间，有利于缓解城市空心化问题。值得一提的是，清水河片区是M0即新型产业用地，是城市在产业转型时期，满足新型产业的土地类型。具有污染少、拿地成本低、单位土地开发强度更大等优势，可配建商业办公甚至配套型住宅。这将加速区域人工智能产业要素汇聚，推动清水河片区打造人工智能产业集群与服务中枢。”知名财经评论员刘晓博说。
推动产城融合，引进10亿级龙头企业
在清水河片区的南部，如今两处不起眼的老旧仓库，未来将崛起多栋超高层建筑，并拥有完善的高端配套。深圳物资控股计划请来国际一流设计团队KPF，对这两个地块进行统筹设计，深圳的城市新地标或将在这里诞生。
“要将宝地宝用，不留遗憾。”深圳物资控股董事长陈祥发介绍，作为片区市场主体之一，物资控股计划投资200亿元，将高科技、生物医药等战略性新兴产业引进片区，将累计引进1000家企业，带来近10万个就业机会。
“山水融城、创新雨林、站城客厅、人文趣网。”王鹏用这四项规划理念定义清水河的未来。山水融城即通过复明水道、铁路立体上盖，有机串联基地周边生态资源，联通银湖山、红岗公园、洪湖公园、布吉河生态廊道，打造4公里的滨水林荫步道，让山水公园与日常生活紧密相伴。
创新雨林则是在产业功能上，发挥人工智能产业跨界融合性强、应用路径多的特点，打造“智创＋共享”完整的人工智能产业生态，涵盖基础科学研究、研发孵化、技术应用等环节，构建一个高适应性，产城有机复合的创新城区。
另一方面，以多条轨道接入为契机，围绕枢纽进行高强度综合开发，打造站城客厅。位于基地中部的超级站城中心，地上、地面、地下空间统筹开发，互通互联，高效集约。
此外，人文趣网就是建立慢行系统，充分考虑人的行为需求，沿山水界面布局近人尺度、紧凑肌理的建筑群落，彩虹步道贯穿其中，将自然山水与人文景源有机串联。
清水河之所以遗留下来未开发，就是因为“难”，这里有活口仓、油气库、垃圾填埋场三个“老大难”。这也为清水河未来的开发建设提出了更大的挑战。
“清水河开发是一个全系统工程，有城中村改造，有棚改、有旧改，有高铁站、地铁轨道交通，要打通断头路，要复明暗渠，既要有上层次统一规划，还要引进培育壮大新兴产业。”罗育德提出，越是艰险，越是困难，越需要主动出击、勇于作为，勇于战胜困难和挑战。
声音
知名财经评论员刘晓博：
制度设计先试先行提前布局地下空间
回顾40年，深圳的发展像一个顺时针，由西逐渐向东移动，罗湖正好地处深圳东西部区域连接的“咽喉”地带。通过城市更新带动清水河片区发展，是罗湖重拾深圳门户枢纽地位的机遇。
清水河片区处于大梧桐新兴产业带核心位置，大梧桐新兴产业带建成后，将西接福田的创新战略基地，东接东部的创新产业带，可以打造东西部无缝对接的桥梁和纽带。
清水河片区改造，意味着在深圳中心城区释放出一片高端产业空间，有利于缓解城市空心化问题。值得一提的是，清水河片区是M0即新型产业用地，是城市在产业转型时期，满足新型产业的土地类型。具有污染少、拿地成本低、单位土地开发强度更大等优势，可配建商业办公甚至配套型住宅。这将加速区域人工智能产业要素汇聚，推动清水河片区打造人工智能产业集群与服务中枢。
该片区大手笔建设地下交通和轨道交通，综合性交通枢纽的定位充分发挥TOD模式（以公共交通为导向的开发）的优势，有利于吸引新兴产业和年轻人。大家都说罗湖是老区，但罗湖一样可以打年轻人的牌，相较于其他中心城区，罗湖的营商成本较低。作为一个成熟的都市圈，罗湖的办公楼租金房屋租金有价格优势，教育医疗等公共配套设施较完善，在招商引资软环境方面有优势。
更新后的清水河密度和容积率都会有所提升，如何在地面交通方面把握主动权，建议罗湖提前布局地下空间，可利用绿地地下空间建设停车场等公共设施。作为深圳城市更新改革试点，罗湖可以在制度设计上先试先行。日前发布的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，首提“旧改无需100％业主签约，取得2／3业主同意，可通过政府裁决尽快搬迁”，接着对广东“三旧”改造管理办法进行了二度“公开征求意见”，罗湖可以根据实际情况降低同意率。
深圳市城市规划设计研究院规划二所主任规划师王鹏：
清水河将从交通“孤岛”到枢纽“热点”
井字山水、十字站城的规划结构；灵动的山水格局将自然山水引入城市；稳固的站城秩序将产城功能紧密聚合……我们提出了山水融城、创新雨林、站城客厅、人文趣网四项规划理念定义清水河的未来。
清水河片区作为罗湖区唯一重点开发区域，位于大梧桐产业带核心，拥有巨量的潜力空间，区位非常优越。在产业内容规划上，构建多元化、系统性的人工智能产业链条，树立粤港澳大湾区下一代人工智能产业集群与服务中枢的定位，兼顾技术创新与应用转化，既充分依托原有产业基础，集聚包括以智能化消费需求为导向的智能汽车、智慧医疗、智能消费、智慧金融等行业，也努力吸引以技术开发为导向的基础科学研究、创新孵化等机构。
另一方面是营造出高品质有特色的创新服务环境，片区将提供差异化、定制化的创新空间，建构产城融合的创新发展平台，打好山水生态牌、产业服务牌，塑造都市魅力，提升人才吸引力，进而汇集创新动力。
目前遇到的挑战有两个方面，第一就是交通问题，清水河现状像一座孤岛，对外衔接不畅，次干道与支路网密度不足，交通承载力低下。本次规划把握深汕高铁、城际与多条轨道交通建设机遇，提出站城一体，立体互联的理念，对清水河的路网结构进行了优化，重点包括四个方向11条道路的扩容与外延，重点联系布吉新中心、笋岗，其中清水河三、四、五路、环仓东路、梅布通道进行延伸，对宝岗立交、洪湖立交改造。同时，为实现土地集约利用，减缓地面机动交通压力，规划对地下空间进行一体化考虑，围绕TOD站进行综合开发，还增加了多条地下联络线，清水河将从交通“孤岛”到枢纽“热点”。
第二，清水河是高度建成区，规划还需要考虑到更新需求、考虑多元主体的诉求，规划对地区已批在建、有意向项目进行细致的调研、梳理，充分了解他们的需求，并从服务大局、统筹规划的原则出发，对这些项目的用地功能、开发容量、公共贡献等指标进行了统筹安排，并结合各项目的重要性、紧迫性以及成熟度制定实施与行动计划。
现场
“更新改造，双手赞成”
全体股东一致同意改造
走进位于清水河片区东北角的樟輋村，76栋房屋参差错落，大部分不足10层高，最“年轻”的一栋，楼龄也超过30年。这里密集居住着423名村民和4000多名流动人口。10月，村里正在进行雨污分流工程，机器轰鸣、灰尘漫天，人车混行、进出不便，消防问题严峻。
村子里，几栋灰色石米外墙的建筑格外醒目。深圳市草埔章輋实业股份合作公司董事长梁振新说，这批楼房是特区开发之初盖起来的，采用的是砖混结构，如今已破败不堪，一些被鉴定为危房，已经封起来了。“对村民来说，房子不能拆也不能住，你说闹不闹心？”
樟輋村的租金每平方米有40—70元，但是算上老旧建筑物的维护费用，一些村民甚至入不敷出，不得不用其他租金和收入填补漏洞。梁振新说，现在村子里缺乏很多基本的配套设施，如公园、老年人活动场所、四点半学校，老年人平时只能聚集在店铺门前的空地上。
村对面的龙园山庄让村民看到了更新改造带来的实实在在的变化。该项目于2005年前后开发，改造后房价由每平方米3000—4000元，上涨至如今的4万多元。
“现在村民的更新意愿很强烈，大家都向往更好的生活环境。”梁振新说，村里早在2013年就召开了股东大会，全体股东一致通过，同意更新改造。根据设想，樟輋村未来将定位为支撑清水河片区的后花园，拥有许多超高层建筑，兼具住宅、学校、餐饮、休闲等全方位功能。
97％的业主有更新意愿
“听说要改造，我们居民都举双手赞成，没有不同意的！”张颂东1991年搬进了清水河生活小区9栋，一住就是28年。她对清水河有着深厚的感情，但说起近30年来的生活，却还是涌起一阵心酸。
作为曾经的“二线插花地”，清水河相当缺乏生活设施配套。“以前小区门口一直没有公交车，大家出行很成问题，我就去争取协调了一趟420路中巴，停在小区门口。可是后来路不好走，人家也不愿意来了。”在清水河生活小区居住了32年的肖育章说，听说改造之后地铁14号线、17号线、25号线都会接入清水河，大家都十分期待。
由于没有大型超市，居民常常步行前往布吉农批市场买菜。在没有天桥的时候，为节省时间，居民往往冒着危险从广深线的铁轨上穿过，前往市场。每逢周末，张颂东都要去田贝一趟，在大型超市买齐需要的生活用品，顺带休闲娱乐。这些都是清水河片区无法满足的需求。
更迫切的问题是，小区里很多楼建设的时候含有海沙，不够坚固。“除了外墙剥落，有些邻居屋子里的墙皮、天花板也哗啦啦往下掉，不重新改造哪里行呢？”肖育章说。
清水河生活小区自6月底开始征集重点更新单元意愿，最终有97％的业主同意更新，剩下的业主还有很多是常年在外，通知不到的。“终于盼到了更新，谁不愿意呀？”张颂东说。
【来源】南方日报
【统筹】吕冰冰
【编辑统筹】甘韵矶
【撰文】夏凡 祁觊
