深圳调整“豪宅线”：二手房买家入市加速，南山90㎡房子可省20万

原标题：深圳调整“豪宅线”一周观察：部分银行下调二套房贷利率，二手房买家入市步伐加速

南方网2019年11月19日讯 自11月11日起，宗地容积率1．0以上且房屋建筑面积144平方米以下，持有满2年的住宅，将不受成交价格限制，无须缴纳买卖差额5％的增值税。

政策发布已过去一周时间，记者了解到，部分银行下调二套房贷利率，购房者入市步伐也在加速，中介的工作量稍有增多，而有卖家也有反悔反价，但市场整体表现平稳。

图解深圳第46周二手住宅成交面积和成交套数走势，来自Q房网

资深地产评论人朱罗纪认为，这次政策调整对市场的影响立竿见影，促进了刚需入市的热情，预计市场活跃的表现将会持续几周时间，但市场还是要回到经济基本面以及货币政策走向来看。在价格方面，市场大升的基础不存在，更多还是会稳定。

新政后南山90㎡房子可省20万

2015年9月公布的《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》规定，享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1．0（含本数）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交价低于规定的所在区域普通住房价格标准（不同区域的上限介于200万元至490万元之间）。但是4年多来，深圳楼市发生较大变化，多个普通住宅的价格也因为达到四五百万，交易时不得不按照非普通住宅的纳税标准缴纳买卖差额5％的增值税。

各区二手住宅报价盘源情况，来自深圳中原研究中心

深圳市住建局相关负责人在豪宅线调整政策发布时表示，近两年来，政府有关部门收到很多群众的反映，要求调整普通商品住房标准，保障刚需购房。经过充分研究，深圳对普通商品住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。

那么，豪宅税新政之后，到底能为买家节省多少税费？

乐有家研究中心以90㎡为例子，计算了深圳各区“原豪宅”现可省税费表。可以看到，仅仅是一套90㎡的房子，在南山合计可省税费最高，达20万，而在盐田合计可省税费达8．59万元。

中原地产以89平方米原登记价350万、网签价700万的房子为例，给出了不满2年、满2年和满5唯一三种情况下的非普通住宅（以下简称“住宅”）税费对比。通过对比可以看出，不满2年的住宅税费差额最小，仅有约3万元的差额；满2年的差额最高，约为21万元；满五唯一的差额居中，约为18万元。

90㎡房子在深圳各区豪宅税调整后减少税费情况，来自乐有家研究中心

深圳政策有其特殊性，是否在全广东有借鉴价值还有待于观察。深圳市房地产研究中心主任王锋认为，此次政策是深圳落实中央“一城一策、因城施策”的要求，对现行房地产调控政策的一次完善。“深圳这次通过调整改变了以前‘一刀切’的房地产税收做法，对于刚需和普通家庭继续实施国家给予的优惠购房税收政策，而对投机投资购房继续实施严格的税收政策，从而将投机和刚需分开。”

深圳部分银行下调二套房贷利率

随着深圳普宅标准放宽，深圳部分银行也下调了二套房贷利率”。根据融360大数据研究院11月13日监测的数据来看，11月深圳地区房贷利率呈现出“首套涨，二套跌”的特点，表现出对二手房市场的友好度。

南方＋记者了解到，首套房方面，有8家银行上调了首套房房贷利率水平，4家将实际利率调整到5．39％／5．40％，相当于相应期限LPR加点54／55个BP，甚至有一家外资银行首套房贷款利率执行5．85％。在10月份，深圳除个别银行外，首套房大都执行5．145％／5．15％的贷款利率。不过，11月份主要国有大型银行和城商行基本保持稳定。

深圳“豪宅标准”调整前后税费对比。来自深圳中原研究中心

南方＋记者发现，二套房方面则出现一个比较有意思的现象。10月8日LPR房贷新政正式实施后，除了极个别银行外，深圳地区其他银行全部将二套房贷款利率调整至5．45％（即新政规定的二套房贷款利率下限水平），而到了11月份，7家银行又下调了二套房贷款利率。其中，6家调整回了9月份5．39％的水平，且不乏邮储银行等主流银行的身影。

融360简普科技大数据研究院分析师李万赋表示，深圳二套房方面出现了一些银行的二套房贷款利率低于央行新规下限，具体出于什么原因尚不得而知，但这无疑从侧面反映了LPR新政暂时仍处在和房市的磨合期，中间会有一个相互“妥协”、相互适应的过程。

市场反响：卖家成交价格预期上调

这次豪宅线调整新政出台的一周时间里，二手房市场出现一些新变化。

某中介机构片区总监赵先生介绍，新政策出来后确实在成交速度和成交量上都出现了明显的加快的势头，但成交价格并未如网络和自媒体上传说的那么大的反价幅度。如宝安新安片区灵芝新村一套宝安中学学位房，85平米左右三房报价550万，当时买家还价540万，但当天晚上就卖出。据他表示，目前在市场价格范围内的买家意向房源中，新政策出来后，基本上不会给买家留出更多考虑的时间，成交也明显升温。

类似的情况也发生在宝安碧海湾片区。据链家中介郑先生介绍，宝安区松茂御龙湾大概有四五个业主明确表示停止出售房产，也有88平米左右挂牌价640万的房产，现在要求660万出售。

罗湖布心翠园中学东晓分校对面的今日家园楼下，有一家乐有家店铺，其中介人员王先生表示，片区成交价格没有太大的波动，但是成交量和看房客户量很活跃。豪宅税的取消对于诚心卖的业主与客户都是一次机会。客户量大货少，不过不急用钱的业主心态变得更稳定了，多少有点反价。

在南山科技园片区的中介人员周先生介绍，当地代表二手小区华润城在“豪宅线”调整之后，单价从12万元均价上涨了10％，约为13万。“因为有学位，当地每年11月、12月会放大成交量，以便明年3月申请学位。一周前的‘豪宅线’调整新政，对市场有促进加快成交的作用。”

乐有家研究中心数据显示，上周（2019．11．11－2019．11．17）深圳一手住宅网签658套，环比下跌13．31％，二手住宅过户1885套，环比上涨5．7％。

新政后深圳二手住宅挂牌价未有明显变动，环比仅微涨0．15％。市场报价整体趋于理性，但豪宅税的减免加速了购房者入市的步伐，缩短了交易周期。上周深圳乐有家门店二手成交数据环比出现暴涨，二手房带看量环比上涨近2成。

【专家声音】

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因为深圳从2015年最后一次调整豪宅的标准，到现在已经过去四年没有调整。打开国家统计局的网站，9月份深圳新房价格涨幅相比2015年上涨了49％，所以在这个情况下调整豪宅的标准也是必要的。因为如果不调整，很多普通房子将会“被豪宅”。承担过高的税收税费，导致存量房的交易流转不起来，导致很多“刚需”购房者“上不了车”——换房的人群换不了。这是很大的问题。

这次调整中普通住房征收标准发生了变化。原来一直是以总价来控制，每一个片区的价格超过多少就是豪宅了，现在则转成按照面积和容积率大小来算：宗地容积率1．0以上且房屋建筑面积144㎡以下。因为我们知道深圳存量房的面积平均都不到100㎡，甚至都不到90㎡，如果按照原来总价来算的话，深圳很多90－100㎡的房子都是豪宅，新规将让很多房子都不是豪宅了。这样对交易成本是一个极大的促进，预计深圳的存量房会明显地流转起来，进一步加速二手房市场的回暖。

【撰文】李荣华 谭冰梅 邱永宽