深思网特约评论员施洁

商务公寓，是建设在商业用地之上、兼具居住使用功能，作为商品住宅供给补充和投资替代的房地产特殊组成部分。商务公寓在使用年限、配套设施，交易成本与投资回报上，都不及商品住宅；但在调控政策不动摇、不放松的形势下，商务公寓以其低投资门槛和稳定收益回报，成为企业、家庭和个人“放心”“省心”的选择，获得市场青睐。

近年来，深圳商务公寓重视多元化居住功能开发和模式创新，品质得到不断提升，市场迎来了快速增长。总的来说，商务公寓的投资需求来自于政策调控下的结构性溢出，在商品住宅调控政策不变的情况下，其价格和成交容易受到经济形势、供给状况、区位环境、产品品质等多重因素的影响。商务公寓作为房地产市场不可忽视的结构性力量，在市场交易过热、价格异常攀升时期被统一纳入管理，也就成为稳定市场预期、实现调控目的的应有之义。

2018年，深圳市在原有措施基础上，出台了政府13号文、“三价合一”和“深四条”等政策，通过“只租不售”的方式将商务公寓也纳入到政策调控范围。这是深圳坚决贯彻落实党的十九大“房住不炒”发展定位，按照“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度”发展要求的重要举措。在新政策的影响下，2018年我市新建商务公寓交易面积与住宅成交面积的比率约为18:100，远低于2017年的28:100，商务公寓市场投资投机购房得到明显抑制，市场对调控政策的敏感性非同一般。2019年，深圳“双区”利好政策叠加，发展前景获得前所未有的期待，由于房地产市场规模有限，出现了居民投资需求外溢和优质学位住宅价格陡涨等新的情况发生。

在此背景下，取消商务公寓“只租不售”限制，作为商品住宅的重要补充，释放商务公寓供给，满足市场购买需求，是缓解房地产市场供需矛盾的内在要求。就其影响而言，需要注意的是：一是不能简单误读为房地产市场调控政策放松的前期信号。促进供给不等同于放松调控。稳地价、稳房价、稳预期依然是当前我国房地产调控政策不可动摇的底线目标，同时也是深圳创造有利于经济产业发展环境的首要前提。二是对开发投资行为的实际影响效果还需要综合评估。从房地产开发投资来看，目前开发商普遍面临着拿地成本高、城市更新项目落地难、公共配套要求高、新房“限价”等约束，而且也没有出现松动的迹象。开发商作为市场主体，需要综合考虑多方面因素，“只租不售”限制政策的取消，有利于提高城市更新的积极性，但能在多大程度上扩大商务公寓供给，仍然需要其他方面的政策配合。三是对房地产市场需求的影响是局部的、短期的，整体影响不宜夸大。相关数据显示，深圳商务公寓存量5.5万套，目前在深圳整体房地产存量规模中占比较低。“只租不售”限制政策的取消，对房地产市场整体涉及面不广，其影响很大程度上反映在市场情绪和预期，随着时间推移政策将逐渐被市场消化，如果没有后续跟进的房地产宽松政策出台，整体影响不宜夸大。（作者为深圳市社会科学院经济所助理研究员）