“轨道+物业”
创新模式
# 深铁璟城项目开工 #
9月29日
深铁璟城项目开工仪式在松岗举行
深圳市地铁集团有限公司
（以下简称“深铁集团”）
通过招拍挂方式以63.29亿元
成功竞得深圳市宝安区松岗片区
轨道综合开发地块
深铁璟城项目即启动了开工仪式
现场进行施工场地平整
临时设施建设等工作
跑出了深圳“加速度”
今年年底深铁璟城即可达到预售条件
实现营销中心开放
将打造深铁集团TOD综合开发的又一标杆
助力深圳推进“拿地即开工”建设模式
（活动现场，领导、嘉宾为项目开工启幕）
拿地即开工，得益于“轨道+物业”模式
一体化规划、设计、施工的优势
深铁集团的提前规划、科学部署
精心组织，前置做好荷载预留
统筹推进一体化开发
才使得该项目在完成拿地之际
就已具备开工条件
通过这种模式，能提高开发效率
更好地反哺轨道交通建设运营
缓解政府财政压力
促进城市高质量发展
（深铁璟城项目正式开工，进行施工场地平整等工作）
// Shenzhen Metro //
◆◆ 深铁璟城 ◆◆
摘牌即开工的“深铁速度”
“轨道+物业”模式
是遵循以公共交通为导向
（Transit-Oriented Development
简称TOD模式）
集轨道交通投融资、建设、运营
和沿线土地综合开发于一体
通过轨道线路、站点
与上盖物业建设的同步规划
同步设计、同步施工
带动城市优化布局
实现轨道交通可持续发展
推动城市高质量发展
经过二十余年的探索实践
深铁集团建立了轨道建设、轨道运营
站城开发、资源经营“四位一体”核心价值链
通过对轨道站点周边土地
和上盖物业的高强度开发
以其开发和经营收益反哺
轨道交通建设和运营
形成自我造血机制的
现已步入良性循环运营状态
成为“轨道+物业”模式新的引领者
（深铁璟城项目片区项目效果图）
在建造松岗车辆段时
我们就预留了上盖建筑的空间
同步进行了统筹规划
等大量的前期准备工作
才能做到拿地即开工的条件
体现了“轨道+物业”模式的
前瞻性统筹规划能力
在该模式的运作下
深铁集团充分利用土地空间
以站点为枢纽
无缝连接出行、商务、购物、居住
等各种业态和城市公共空间
实现轨道、物业与城市的深度融合
为城市发展创造了大量土地资源
拓展了城市发展空间
完善了城市功能
“轨道+物业”模式为全国轨道交通
可持续发展长效机制先行示范
▽
近年来深铁集团
不断坚持创新TOD站城一体化理念
通过开发实践持续应用完善
在各级政府部门的大力支持和帮助下
深铁璟城项目厚植
“轨道+物业”发展模式
拿地即开工
保质保量加速开跑
计划今年年底即可达到预售条件
实现营销中心开放
同时，深铁集团还致力于
为我市建设项目先行示范
积极与各方共同探索“拿地即开工”模式
◆◆ “轨道+物业”模式 ◆◆
凸显公共效益
深铁璟城项目
紧邻地铁11号线终点碧头站
东邻朗碧路，南接松福大道
西北面为茅洲河
与东莞仅一河之隔
规划总用地面积约33万平方米
计容建筑面积约51万平方米
总建筑面积约61万平方米
总规划户数约4000套
其中配建公共住房约2600套
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该项目坐拥大空港、会展新城
海洋新城等多重规划利好
是深圳市2021年度重大建设项目
也是深铁集团在宝安区的
首个轨道综合开发项目
拟打造成湾区TOD标杆大城
项目将建设幼儿园、学校、体育场馆
社康服务中心等公共配套设施
是集高端住宅、缤纷商业、运动公园
及教育配套为一体的超级生态综合体
大幅提升该片区的居住品质
促进区域经济发展
深铁璟城就是取意
“玉从矿石之中精雕细琢而来”
寓意铸造精品工程，打造TOD标杆
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同样位于松岗片区
紧挨深铁璟城的松溪家园
即是深铁集团
为深圳市政府代建的公共住房项目
规划住房约3600套
而与这两个项目一路之隔的
中车基地上盖项目
将提供约4000套公共住房
三个项目将提供约10200套公共住房
彰显深铁集团国企担当
是住房发展实施计划落地的体现
更是深圳发展现代化、国际化
包容性城市的体现
（松溪家园项目效果图）
深铁璟城项目内拥有三个幼儿园
一个72班九年一贯制学校
学校面积高达5万平方米
这在深圳在建住宅中
是很少见的教育配套
同时，深铁璟城项目
还带有建筑面积6万平方米
集“购、闲、食、乐、健”
于一体的商业综合配套
小区内设置多元园林功能景观、室外游泳池
大面积平台花园景观
（用地面积高达10万平方米）
体育公园和会所等
体育场馆、社康服务中心等
都将填补区域周边配套资源的空白
（深铁璟城项目配套学校效果图）
未来，深铁集团将持续创新
以“轨道+物业”模式
拓宽公共住房供应渠道
积极承担新增公共住房建设任务
将持续建设更多惠及民生的公共住房工程
进一步凸显“轨道+物业”模式的公共效益
助力深圳推进
“全国完善住房保障体系试点城市”建设
带动城市布局优化、实现高质量发展
增强深圳在大湾区中的枢纽功能
◆◆ 产城融合助力 ◆◆
建设轨道都市圈
今年，站在中国共产党建党百年
深圳建设中国特色社会主义
先行示范区两周年
“十四五规划”开局年的历史交汇点上
深铁集团抢抓粤港澳大湾区
轨道交通一体化的重大历史机遇
在探索城市轨道交通可持续发展
和打造站城一体标杆的道路上
创新探索，不断前行
如今“轨道+物业”TOD模式
已从单体开发的1.0模式
进入到产城融合的4.0模式
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深铁集团
通过学习香港和国外先进技术
深化上盖建筑结构设计标准文件
同时开展装配式建筑、节能减排
等多项技术研究
落实综合试点有关部署
出台轨道交通地下空间开发管理办法
提出TOD综合开发
在规划管理、用地管理、建设管理
开发机制方面的配套措施和操作建议
稳步推进“轨道+物业”模式的积极发展
达到产城融合的成熟阶段
（“轨道+物业”TOD综合开发项目：
前海国际枢纽中心项目效果图）
所谓产城融合
就是依托国家铁路、城际铁路
城市轨道交通“三铁融合”的优势
链接大湾区、深圳核心区域和产业发展
高效整合联结产业链各环节核心要素
组局开发与城市发展主题
和产业定位相匹配的城市功能
业态组合以及亮点项目
助力建设轨道上的城市和轨道上的都市圈
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下一步，深铁集团将大力推进大湾区
“三铁”沿线潜力资源拓展
以产业园研究为切入点
不断拓展产城融合的“轨道+新城”发展模式
助力建设轨道城市、轨道都市圈
助推深铁集团成为粤港澳大湾区建设
发展的重要市场参与力量
◆◆ 相关链接 ◆◆
松溪家园项目
位于宝安区松岗街道北部
紧邻地铁11号线终点碧头站
用地面积约6万平方米
计容建筑面积约30万平方米
总建筑面积约45万平方米
包括5栋高层住宅
7栋超高层住宅和商业
文化活动中心
老年人日间照料中心
邮政所等配套
中车基地上盖公共住房项目
位于宝安区松岗街道西北部
北临茅洲河，东临宝安大道
西临地铁11号线松岗车辆段
用地面积约5万平方米
总建筑面积约30万平米
包括8栋多层住宅
6栋高层住宅
和商业、公交场站、幼儿园等配套
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编辑：集团党群办公室
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