《物业管理条例》加速修法 拟明确小区公共收益支配

【深圳商报讯】（记者 屈宏伟） 《深圳经济特区物业管理条例》修订工作进入加速阶段。受市人大委托，市律协已完成该条例的修订草案建议稿，再次修改完善后即可形成修订草案，提请市人大常委会会议审议。昨日，市律协修法项目组就立法调研中的焦点问题以及修法思路，接受记者采访。

问题一：路面停车位等公共收益如何分配

立法建议：收益用途应限定于小区公共建设

1981年，我市在全国范围内率先引入物业管理，1994年制定出台《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。这部曾引领全国物业管理制度的法规距今最近一次修改是2007年。现阶段，业主与物业公司矛盾频发，启动修法工作也成社会各界的期待。2014年7月，市人大常委会委托市律协启动《深圳经济特区物业管理条例》修订工作，目前已完成该条例的修订草案建议稿。

市律协党委书记张丽杰表示，调研发现我市的物业管理面临不少共性问题。比如，小区物业的公共区域如何界定、其收益如何分配？

“最明显的例子就是，地面停车位的收益如何分配？”参与立法调研的孙亚非律师介绍说，目前法律对此尚无明确规定，现实生活中看物业管理公司和业主委员会谁强势，谁就可以获得更多的支配权。

市律协对此建议，立法应明确属于全体业主共有的资产和权益的界定、管理和经营。目前社会比较认可的分配方式是“三七开”，即物业公司得三成、业主委员会得七成，用途应明确为小区的公共建设和文化建设。

问题二：业主委员会地位尴尬

立法建议：明确业主投票的法律程序

业主自治难同样是当下物业管理矛盾的关键点，孙亚非介绍说，业主大会及其委员会从成立、运行到终止缺乏顺畅的运行机制，在运作过程中突出存在启动难、筹备难、备案难、执行难、换届难等问题。这一系列的问题造成业主大会及其委员会地位不明确，决策难以令大部分业主信服。条例修订意见将系统明确业主大会会议通知、表决票和选举票送达程序，实现业主大会的合法性。

同时，现行条例规定召集临时业主大会、业主大会最低与会业主人数分别为20%、50%，但实践中如此高比例几乎不能完成，并带来一系列问题。市律协为此将建议在立法中降低这一比例。

问题三：物业公司运营压力大、服务质量降低

立法建议：建立物业管理费调节制度

负责立法调研工作的邱旭瑜律师表示，随着物价及人工成本不断上涨，物业公司长期经营压力大，服务质量不断下降，造成恶性循环。如，人员工资10年间就翻了3倍，物业管理费却很难随经营成本“水涨船高”。以华侨城物业管理公司管理的一小区为例，该小区自1995年以后物业服务费一直执行低层每平米0.85元、高层每平米3.90元。物业公司曾尝试调整，但业主委员会表决不通过。对此，市律协提出建议，由业主和物业管理公司共同通过街道办事处征求业主意见来调节物业费用。

原载于 2015-02-05  深圳商报