深圳新闻网2024年9月7日讯（记者 朱炜明）中国房地产市场经历了数十年的高速发展后，行业正迎来一次深刻的变革。随着市场供求关系的变化、人民群众对优质住房的新期待，以及房地产企业自身发展模式的转变，整个行业正在经历从“有没有”向“好不好”的转变。在这个过程中，中海地产，这一家曾经被誉为“精工中海”的企业，却因其在追求规模和利润的过程中忽视了产品品质，导致其品牌形象和消费者信任度受损。在当前房地产市场从追求速度和数量转向追求高质量发展的大背景下，中海地产所面临的挑战不小。
“利润王”跌下宝座
中海企业发展集团有限公司（中海集团）隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港。中海集团或许对一些人来说还比较陌生，但提到中海地产，很多人就会熟悉得多。实际上，中海地产并非单一的实体公司，而是中海集团旗下的房地产业务品牌集合，它涵盖了两个在香港上市的平台——中海发展与中海宏洋，主要差异在于它们的目标市场不同：中海发展专注于进入一线、二线及各区域的核心城市，而中海宏洋则更多地布局于三线或非核心区域的城市。
中海地产曾以其低调务实的作风在房地产行业享有盛誉。长期以来，中海地产凭借其在运营成本上的精细化管理和高效的运营能力，稳坐“利润王”的位置。然而，随着房地产行业逐渐步入高质量发展阶段，企业间的竞争更加激烈，中海地产的盈利能力和市场地位受到了挑战。
中海中期财报
2024年中海中期财报显示，上半年中海发展未经审核集团收入为869.35亿元，同比下降2.5%；公司股东应占溢利为103.14亿元，同比下降23.5%；核心股东应占溢利为106.4亿元，同比下降23%。
回顾前两年，2022年—2023年的上半年同期营收分别为1037.9亿元、891.6亿元，同比分别下降3.8%、14%；同期公司股东应占溢利分别为167.4亿元、134.9亿元，同比分别下降19.4%、19.4%。中海地产在2022年被其他房企超越，失去了其“利润王”的称号。特别是2023年，尽管中海地产拿地金额位居全国房企之首，但其销售业绩却未能达到年初设定的目标，显示出公司在市场中的竞争力有所减弱。2023年，中海以销售额约3098亿元的业绩，排名第三；完成中海年初所定目标的87.6%，未达九成水平。
数据来源：中指院
根据中指研究院数据显示，2024年1-8月，TOP100房企销售总额为26832.4亿元，同比下降38.5%，累计同比降幅连续六个月收窄，降幅较7月继续收窄1.6个百分点。在所有上榜企业中，保利发展位居榜首，中海排名第二。尽管中海地产在2024年上半年取得了1800亿元的销售额，位居百强房企销售额榜单第二名，但销售额的同比有所下降，显示了市场环境对公司的不利影响。尤其在一些高端项目上，中海地产的表现不尽如人意。这反映出市场对高端产品的需求出现了变化，消费者更倾向于实用、性价比高的房产，而非过去追求奢华的高端产品。
数据来源：中指院
中海地产在深圳的市场表现尤为不佳，尽管中海地产在深圳加大了拿地力度，但与北京等地的市场份额相比，深圳的表现仍然一般。2024年1-8月，深圳销售金额TOP20房企合计销售1175.85亿元，占全市1-8月销售额的70.84%，销售金额TOP20入榜门槛为23.33亿元。深圳地铁集团凭借前海时代和深铁璟城等项目的热销，位居销售金额榜单冠军，销售金额为133.72亿元；招商蛇口凭借招商·壹湾臻邸、中海珑悦理和招商前海瑧玺等项目的热销，占据销售金额榜单第二，销售金额为126.19亿元；鸿荣源凭借鸿荣源·珈誉府、鸿荣源尚云等项目的热销，位列销售金额榜第三，销售金额为117.60亿元。而中海则已然跌出前三。
“精工中海”的隐忧
中海地产作为中国房地产行业的领军者之一，曾经以“精工中海”的美誉赢得了市场的广泛认可。然而，近年来，中海地产在追求规模和利润的过程中，忽视了产品品质的重要性。从深圳龙华区中海学仕里小区的排水问题，到广州中海观云府的外立面减配，再到全国各地项目中出现的虚假宣传、交付质量问题，这些问题不仅有损中海地产的品牌形象，还引发了公众对其工程质量的质疑。
据深圳龙华区中海学仕里小区业主们反映，由于小区排水系统的不足和大堂地势较低的问题，在今年4月的暴雨期间，小区电梯遭受水浸，如今频繁出现故障，这让住户对他们的日常使用安全深感忧虑。同时，小区地下室也遭遇严重积水，楼板漏水不止，形成了一个“水帘洞”般的奇观。更令人担忧的是，地下室内的充电桩也存在漏电的潜在风险。
业主投诉截图
据了解，深圳市龙华区中海学仕里小区的业主们在暴雨来临之前就已经多次向开发商指出了小区大堂被淹的风险，并提醒过雨天可能会带来的问题。但开发商只是进行了小规模的改造。小区在暴雨中仍然出现了严重的水患问题。
来源：人民网领导留言板
位于广州的中海观云府等项目则因外立面减配、虚假宣传等问题遭到业主投诉。有业主在人民网留言板投诉，位于海珠区的中海观云府建筑玻璃幕墙换成了涂料与铝板外墙，和宣传图上的效果相差甚远。今年5月，该盘再次开始维权，认为中海观云府项目周边不按规划施工实施和使用管理，侵害了业主的合法权益。诉求主要包括项目西侧市政规划道路被南州名苑小区私用，以及某市政隧道项目将拆除楼盘部分已建成的景观改建为市政道路和人行道等。
西安市中海曲江大城君尚府也有业主反馈，今年3月份花费了100万装修完毕后，4月底他到房子来查看，发现家里和水帘洞一样，一层、负一、负二层均有积水，室内电梯、一层客厅电视墙的木饰面、吊顶、灯具均被泡。
在北京，今年4月有中海富华里业主在人民网领导留言板投诉，称2023年选择了中海富华里的期房，随着建设进度发现了很多与预期/宣传不符的问题，包括虚假宣传、早期宣传材料、效果和实际交付的有很大的差别等。在7月，有中海和瑞三号院业主在人民网领导留言板投诉，称“本人购买位于丰台区期房中海和瑞三号院项目，近期发现项目现场施工存在问题需要相关部门协助敦促开发商改正”。
深入观察中海地产近期的开发项目，不难发现其在市场上的尴尬处境。多地的中海地产项目被曝出质量问题，从建材使用到施工工艺，均未能达到此前所承诺的标准。更甚者，一些项目由于质量问题导致交付延迟。这类问题的发生，无疑让中海地产在消费者心中的品牌形象产生影响。
当前，政府提出了加快构建房地产发展新模式的要求，旨在平衡供需关系，保障民生，同时促进房地产企业的健康发展。近期，从中央层面提出加快构建房地产发展新模式，到上海优化新出让商品住房用地套型供应结构，再到深圳等城市积极收购存量商品房用作保障性住房，一系列房地产政策的出台与调整备受关注，旨在构建一个更加稳定、公平和可持续的房地产市场。
按照政府工作报告的指导原则，未来房地产业的发展将更加注重质量和效率的平衡，保障性住房建设和供给将是重点，满足居民的刚性住房需求和多样化改善性住房需求。这对于一直以质量见称的中海地产来说，本应是展示企业责任和提升品牌价值的机会，但遗憾的是，公司的做法与之相去甚远。
中海地产过去依靠快速扩张和高杠杆的方式取得了一定的市场份额，但这种方式也带来了诸多问题。在追求规模和利润的过程中，中海地产似乎忽视了产品品质和服务质量的重要性。中海地产在深圳的多个项目销售乏力，显示出消费者对现有产品缺乏信心。与此同时，中海地产在深圳的市场份额也日渐萎缩，相较于北京等地的表现差距明显。随着质量问题和虚假宣传事件的频繁曝光，中海地产的品牌信任度急剧下降。消费者对于中海地产的负面评价较多，这对一个曾经被誉为“精工中海”的企业带来打击并不小。
中海地产的当前局面是多方面因素造成的，包括市场策略失误、内部管理松弛以及对市场趋势的误判等。要解决这一问题，需要公司从根本上重视产品的质量和服务，真正做到以客户为中心，而不是单纯追求规模的扩张。此外，从行业背景来看，中海地产面临的挑战并非孤立现象。整个房地产行业正在从“有没有”的阶段转向“好不好”的新阶段。这意味着，未来房地产的竞争，将更多地体现在产品质量、科技应用和服务质量上。而中海地产在追求规模与利润增长的过程中，似乎忽视了这一市场转变。
面对政府推动的房地产市场改革，中海地产需要从根本上解决质量问题，提升产品品质和服务水平。只有回归“精工中海”的初心，坚持品质至上，中海地产才能在未来的发展道路上走得更稳、更远。当前，中海地产亟须通过实际行动来证明自身的价值，恢复市场对其的信心，实现可持续发展。