深圳新闻网2025年1月7日讯（记者 邱婕 实习生 周家亿）近日，一起关于商住两用小区架空层权属纠纷的案件引发广泛关注。某小区业主委员会将开发商告上法庭，最终胜诉，获赔架空层占用费。这一案例再次明确了商住楼架空层的归属问题，并对开发商和业主该如何合理使用架空层做出了示范。

案件焦点：架空层究竟归谁？

A小区是一栋商住两用楼，1至4层为商业区域，归开发商B公司所有；5楼为架空层；6至32楼为住宅区，已于2016年交付业主使用。B公司将5楼架空层用于安装中央空调室外机组，并搭建了一间员工宿舍。2021年，新物业公司上任后，业主委员会就架空层权属问题与B公司产生争议，最终诉诸法律。

B公司辩称，购房合同中约定未计入公摊面积的建筑区域归开发商所有，而5楼架空层未计入公摊面积，故B公司拥有其使用权。然而，法院依据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及地方性法规，认定B公司的主张无效。

法院判决：架空层属全体业主共有，合同约定无效

法院认为，根据法律规定，除法律、法规另有规定外，小区内的公共区域，如道路、绿地、架空层等，均属于全体业主共有，而非开发商可以随意处置的财产。开发商在合同中将架空层约定归己所有的条款，侵犯了业主对共有部分的共同管理权利，属于无效条款。

虽然B公司败诉，但法院并未支持业主委员会要求拆除空调机组的诉求。法院认为，B公司作为1至4层商业部分的业主，也有权合理使用架空层，在商业区域未预留设备安装空间的情况下，将空调机组安装在架空层属于合理使用范畴。最终，法院判决B公司向业主委员会支付架空层占用费。

专家解读：平衡业主权益与合理使用

该案例的判决结果引发了法律界人士的热议。专家指出，法院的判决在维护业主权益的同时，也兼顾了开发商的合理需求，体现了法律的公平与灵活性。

首先，明确了架空层的归属，保障了全体业主的合法权益。架空层作为小区的公共空间，其使用和收益应当归全体业主所有。开发商无权通过合同约定将其据为己有。

其次，区分了“归属”和“使用”，允许在特定情况下合理使用架空层。本案中，法院认可了B公司安装空调机组的合理性，避免了因简单粗暴地拆除设备而可能造成的损失和不便。

律师提醒：购房需谨慎，维权要及时

律师提醒广大购房者，在购买房屋时，务必仔细阅读购房合同和小区规划图纸，明确架空层等公共区域的用途和权属。如发现开发商存在侵犯业主权益的行为，应及时通过业主委员会等合法途径维护自身权益。

未来展望：精细化管理，提升居住品质

随着城市建设的不断发展，小区架空层的利用方式也日趋多样化。如何更好地管理和利用架空层，使其真正服务于业主，提升小区的居住品质，将是未来需要深入探讨的重要课题。可以探索通过业主大会制定架空层使用管理规约，明确使用规则、收费标准、收益分配等，实现架空层的精细化管理，让其更好地服务于业主，创造和谐美好的社区环境。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。