老旧小区改造再次成为焦点。
深圳新闻网2025年3月13日讯（记者 黄卓坚 通讯员 朱睿）“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围。”今年全国两会期间，“老旧小区改造”再次成为高频词，加装电梯作为民生痛点的“硬骨头”被反复提及。数据显示，从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1．2亿居民，加装电梯超过13万部。作为城市更新的重要切口，老旧小区改造正在提速发力。
为何以2000年为时间界限？
冬天一降温，水管就冻住罢工；夏天一开空调，电闸就跳个不停；楼上一走动，楼下就乱哄哄……由于建设年代久远、标准偏低，许多老旧小区普遍存在“老年病”。管线杂乱、水管老化，供电容量不足、基础设施老化严重，安全隐患越来越突出，老旧小区居民常常“破防”。再加上不少小区在建时缺乏长远规划，周边配套设施不全，停车位不足、绿化率较低，公共活动场地捉襟见肘，对于改造小区，不少居民呼声强烈。住建部曾披露，全国2000年底以前建成的老旧小区大约有22万个，涉及居民近3900万户。
老旧小区改造往往牵一发而动全身。
实际上，更新老旧小区并不是一个新概念。从2017年至今，“老旧小区改造”已经走过了“试点启动－顶层设计－全面推进”的阶段，“改造2000年以前建成的老旧小区”最早在2018年就已经在相关政策中明确被提出。那么，为何以2000年为时间界限？“2000年左右是商品住房市场发展的重要节点。”据第一财经报道，我国从1998年实施住房商品化改革，2000年以前建成的老旧小区，房改房占比不小。“这些小区内住房不但房龄超过25年，还很有可能没有收取过房屋维修资金，甚至可能缺少小区物业，亟需政府在‘保基本’上进行投入。”
遗留问题多，更新难度高，资金需求大。“老破小”的“爆改”，牵一发而动全身。而城市更新视野下的老旧小区改造，命题更为宏大。大到原拆原建、小至加装电梯，诉求不尽相同的业主如何沟通协商，成为关键。
加装电梯为何“上下为难”？
都说是好事，事却不好办。老旧小区改造难，加装电梯更是“上下为难”。“高层住户踊跃，中层住户观望，一二层住户反对。”这是很多地方加梯工作的现状。在以往的案例中，因为装电梯闹掰甚至闹上法庭的老邻居不在少数。同一栋楼，同一部电梯，大家的“悲欢并不相通”。
工作人员上门服务。
首要问题是，加装电梯的钱谁来掏？据财新周刊报道，加装一部电梯，不少地方建安成本高达50万－60万元，如涉及管线迁改，还要增加几十万元成本。电梯装好后，还需要考虑后续维护费用问题。尽管目前各地政府出台了不少补贴政策，但仍然需要住户来承担较大一部分费用。不同楼层、不同住户之间怎么分摊，也是分分钟“闹掰”的争论焦点。
再如，能改善居住条件吗？高层住户对加装电梯的需求强烈，对于老年人、孕妇、残障人士等行动不便的群体而言，加装电梯有着显而易见的好处。但对低层住户而言，加装电梯反而可能会对其房屋的通风、采光等产生一定影响。此外，老旧小区本就墙体较薄、隔音效果一般，随之而来的噪音侵扰又成了新问题。
老旧小区加装电梯。
又如，会影响房屋安全吗？有人曾把老屋加装电梯比作给老人做手术，“伤筋动骨损元气”。此前，舆论场就曾讨论过，加装电梯在台风等极端天气下的安全性问题。邻里矛盾增加、资金筹集困难、加梯意见难统一、业主利益诉求多元……当五楼租客拒绝分摊费用时说“我又不是产权人”，当三楼住户嘀咕“装了电梯我这黄金楼层就贬值”，这一惠民工程往往在“最后一公里”卡在楼道里。
福田“梯”升居民幸福感
就在多地仍在为加装电梯头疼不已的时候，深圳市第一部加装电梯已经在福田区市政大院小区运转了近10年。
市政大院集中连片加装电梯。
“早安装电梯早享受。”80多岁的张叔，是深圳最早的基建工程兵之一，退休后担任市政大院小区党委书记兼业委会主任，也是市政大院老旧小区加装电梯的带头人。市政大院一共有1100多户，部队基建工程兵就占800多户，80岁以上的老人多达600多人，对加装电梯需求很大。2015年，深圳出台老旧小区加装电梯政策，市政大院在张叔的带领下，开始推进老旧小区加装电梯，并且真正推出了深圳市第一台加装电梯。截至目前，福田区累计推动加装电梯611台，已发放补贴210台。2024年，市政大院、竹盛花园2个高质量成片加梯小区，获评市级加梯典型案例示范项目。
梳理老旧小区加装电梯“打法”，可以发现福田区住房和建设局给出了一套清晰的解题思路。
加装电梯工作指引。
第一步，瞄准痛点，充实政策工具箱。多领域、多部门配合，容易出现“条块分割、责任不清”？2023年以来，福田强化加梯办统筹协调职能，把部门联动“直通车”开进小区，政策宣讲、技术服务主动靠前，打破“自我设限”的可能。涉及多政策、多审批，让人“傻傻分不清”？福田于全市率先出台《既有住宅加装电梯工作指引》，推出政策“一本通”，方便居民、加装电梯企业快速了解相关政策。电梯加装“多头问”“多窗办”“多次跑”怎么办？福田建立加装电梯受理服务“一门通”。同时，通过党员集市等多元化咨询方式，提供政策咨询、意愿征集、矛盾协调、补贴申请受理等一站式便民服务。
第二步，创新方法，化解纠纷有妙招。老楼加梯，众口难调，如何取得“最大公约数”？福田的解法是，重塑加梯流程。实现设计方案图集化、施工图审查前置化、衔接节点标准化、联审联验流程化，并通过“意愿征集会、方案讲解会、周五预审会、居民协调会”覆盖全过程。当前，福田区已将联审审批时限缩短至8个工作日。针对资金筹措难题，福田区出台了《既有住宅加装电梯财政补贴实施细则》，为加装电梯的居民提供资金支持。其按照加梯住宅的楼层数予以补贴，其中七层及七层以上35万元／台。因地制宜的好办法也不少。比如，为解决加梯后的运维问题，竹盛花园做出了小区加装电梯维保管理模式的新尝试，由小区物业提供统一电梯维保服务，将财政补贴资金作为电梯维保费用实施统一管理。而南华社区法庭住宅楼小区，则创新制定出由电梯公司垫资加装电梯，居民根据楼层高度按月或按次缴纳费用的方案。
加装电梯设计文件讲解会。
第三步，基层治理，幸福生活“一键直达”。“有事好商量，众人的事由众人商量。”法学界人士认为，老旧小区改造过程中处理邻里纠纷，既需要法治也需要自治。商以求同，协以成事。福田区充分发挥社区和楼栋“带头人”的作用，通过党建引领和社区协调，化解居民之间的矛盾。锦滨苑小区就通过“百分百”业主同意的方式，快速推进了电梯加装工作。据悉，今年福田将支持鼓励全区符合加装电梯硬件条件的既有住宅“愿装尽装、应装尽装”，全力推动存量老旧小区加装电梯，并探索长效运维管理机制。
大家对“好日子”的定义里，“好房子”占了很大比重。今年，“好房子”首次写入政府工作报告。报告还提出，持续推进城市更新和城镇老旧小区改造。把好事做好并不容易，考验的是寻求民意“最大公约数”的智慧、能力，更是为民办实事的决心、耐心。老旧小区加装电梯的故事，只是开了个头。让更多居民感受“一键直达”的美好生活，让电梯安全地运行下去，还需做好“后半篇文章”。