科技板块为需求引擎！世邦魏理仕发布《2025年第一季度深圳房地产市场回顾及展望》

深圳新闻网2025年4月22日讯（记者 潘润华）4月21日，深圳—CBRE世邦魏理仕发布《2025年第一季度深圳房地产市场回顾及展望》。报告显示，2025年第一季度，深圳优质办公楼市场，科技板块需求表现活跃，推升整体市场需求环比增长，主要贡献来自智能物联网、人工智能软件开发、集成电路研发与数字化解决方案四大新兴赛道。优质零售物业市场餐饮业态热度持续，甜品类子业态活跃度上升，悦己经济带动美容保健业态连续第六季保持稳定增长。

优质办公楼市场：需求活跃上升，科技板块为需求引擎

2025年第一季度，深圳优质办公楼市场供应充沛，四个项目共计30.2万平方米交付使用，罗湖、福田和南山均有项目入市。部分项目凭借极具竞争力的租赁策略及前期储备的客户资源，在交付伊始实现了高效去化，新项目共计为整体市场贡献51.5%的新增需求。

市场需求活跃度同比显著增长，在新增供应与去年同期相当的情况下，净吸纳量实现了44.4%的同比增幅。

聚焦行业需求，科技板块需求热度持续，金融需求稳中有升，零售贸易活跃度提升。科技板块继续以三成以上需求份额引领市场，尤为值得一提的是本季录得了上万平方米来自智能物联网的超大宗租赁。

与此同时，金融需求活跃度本季略有上升，环比增长0.7个百分点至14.0%，位居第二。其中证券公司需求多为搬迁型，主要落址福田和南山区；而保险公司多为总部在深圳以外的企业的搬迁需求，包括北京、广州和香港等地。

此外，零售贸易板块需求较为活跃，以14.0%的需求占比与金融持平，品类聚焦电子产品、电子元器件和医疗器械类。而专业服务业需求则较为稳定，以10.2%的需求占比位居第三，主要来自咨询、广告公关和法律子行业。其中咨询行业占比超四成，高度聚焦于企业管理领域。

租户来源方面，本地、国内和国外企业的需求比为7:2:1，受大宗租赁交易带动，本地企业占比有所上升。需求规模方面，同样受大宗交易驱动，万平方米以上的交易占比环比增长3.9个百分点至13.9%，此外1,000至2,000平方米的中型租户占比也实现了5.1个百分点的增长，多来自科技板块。

新项目持续入市叠加价格优势窗口期令搬迁需求继续主导市场，连续第三季度录得七成以上占比，其中66.3%来自升级搬迁。

成交分布区域方面，非核心区物业凭借稀缺性有力吸引了周边企业的升级办公需求，由此带动坂田、梅林、龙华和布心等片区录得了不俗的吸纳量。单片区来看，前海继续凭借新增供应聚集及价格优势成为全市新增吸纳量贡献的第二大片区，占比18.0%。

2025年第一季度深圳办公楼租赁成交热点区域。

租金方面，降本增效依然是大多租户的主要选择，供应端持续扩张与年初租金定调形成双重压力下，部分项目业主继续以价换量，价格下调幅度扩大，全市平均租金环比下降3.6%至每月每平方米158.3元，跌幅同环比均走扩，多片区租金继续走低。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部、办公楼负责人蔡志豪表示：“未来六个月，优质办公楼市场将持续面临供应压力，预计未来供应总量将超60万平方米，主要分布在前海和后海片区。需求方面，经济发展面临外部环境不确定挑战的情况下，预计企业降本增效将持续，全市平均租金或将延续下行趋势，空置率表现也将承压。” 

优质零售物业市场：美容保健业态连续第六季保持稳定增长，租金小幅回调

餐饮业态再次超过零售成为第一大需求驱动，需求占比44%，高出零售4个百分点。细分业态来看，甜品跻身需求第一梯队，与中餐共同构筑市场需求双核，各贡献8%的需求份额。而特色餐饮与简餐则以5%的市占率并列第二。

零售子业态维度，服饰品类与珠宝配件稳居需求前两大支柱。在缺乏新增供应驱动的市场环境下，服饰品类需求占比出现6个百分点的环比收窄，但仍保持10%以上的市场份额。而季内少量的国际品牌则呈现高端购物中心强关联的特征。

体验类业态方面，悦己经济带动美容保健类连续第六个季度录得了5%以上的需求份额，共录得近20个商家新开，品类繁多，覆盖健身、美容、美发、头皮护理、美甲和SPA等。

租金表现分化，个别优质项目在租户结构不断优化、客流量上升的情况下，租金实现了小幅上涨，而多个项目则受困于空置率高或者所在商圈竞争加剧，在整体消费面未出现明显好转的情况下，租金继续小幅下跌，受此影响，全市平均租金环比下跌0.4%至每天每平方米18.4元，跌幅与上季度持平。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“未来六个月，深圳商业供应量达 70 万平方米，部分项目预租表现良好，因此预计整体市场空置率虽有小幅上升，但仍将保持低位。基于新增供应的影响，预计整体租金水平持续低位，各大业主预计继续采取积极主动的租户招引策略。经济复苏缓慢，各业态拓展依然保持较为谨慎的态势，尤其跨国型、高端型消费业态及品牌承压加大。”

仓储物流市场：跨境电商需求波动，租金增长趋缓

2025年第一季度，深圳物流市场无新增供应入市。整体存量市场项目入驻率保持稳定，至季末，市场空置率为6.3%。

需求方面，2025年1-2月，全市出口总额为3,673.28亿元，同比下降16.6%。年初为需求淡季，当季寻租需求主要来自第三方物流和电子制造业企业的后备仓储。此外，市场依然存在部分厂房转仓储以及冷库转干仓的现象。供需两端因素叠加使租金增长放缓，存量项目租期内租金的自然增长推动市场平均租金环比增长0.4%至每月每平方米49.0元。

深圳物流仓储平均租金表现。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部、产业地产负责人 陈剑锋表示：“深圳和东莞仓储市场年内分别有超40万和38万平方米新增供应入市，预计将造成一定供应压力，从而影响两地的空置率表现。而需求端租户降本诉求增多与跨境电商需求不确定性增加，预计将造成深莞惠三地的租金表现承压，具体程度有待进一步观察。”

投资市场：办公楼交易继续引领市场，自用买家为主

2025年第一季度，深圳商业地产市场共完成3宗交易，包括1宗办公楼和2宗商业物业成交，交易总规模达人民币70.4亿元，环比下降，但同比有所增长。

季内录得单宗大额交易令办公楼资产继续成为成交主力，占比94%。该宗交易买方为银行，交易总额为人民币66亿元，购买项目为位于深圳南山区超级总部基地的以办公楼用途为主的在建项目，交易目的为购买后用于公司运营管理使用。本季的另外两宗商业交易为裙楼商业，交易额分别为3.9亿元和1.5亿元。

受单宗大额交易占比影响，本季卖方主要来自房地产公司，买方主要来自银行类买家，交易形式以股权交易为主，成交区域主要来自核心商务区，自用型购买居主，以上占比均为94%。

资本化率方面，办公楼与零售物业租赁市场承压与市场可出售项目增多令其资本化率本季继续小幅走扩，深圳物流类项目受年内新增供应增加及贸易需求不确定性影响，资本化率亦小幅走高。

世邦魏理仕华南区区域董事总经理杨贤钊表示：“未来六个月，办公与商业物业价格筑底的窗口期预计仍将持续吸引投资者的关注，总部型企业买家在市场中的活跃度有所提升，或推动办公楼自用型交易达成，核心区优质物业受到青睐。而商业方面，社区商业凭借较低的交易门槛及可分割销售的特点，成为部分投资者重点关注的对象。相比之下，机构投资者则更多聚焦抗风险能力较强的核心区优质资产和租赁预期较好的REITs底层资产。此外，跨境电商需求波动对于莞惠两地物流类物业的资本化率产生一定的影响，需持续关注其未来发展动态。”