张玲说法|杭州已出现长租公寓爆仓 租户和房东该如何自保
长租公寓市场出现的乱象亟待尽快推出相关的法规进行约束（本网资料图片）
深圳新闻网8月23日讯（记者 张玲）最近，有多篇报道提到，长租公寓正在以高于市场价20%以上的价格疯狂抢房，引发人们对租房市场未来走向的担忧。“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论更是掀起了租赁市场的一波风浪。
房租上涨是一方面，房东和租客的经济损失以及“剪不断，理还乱”的法律纠纷是另一方面。远在杭州一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司宣布破产，有媒体称，这起破产事件有如平地惊雷，引起人们对“金融+长租公寓”模式的警觉。
杭州鼎家破产 4000户租户受损
据报道，租户租房时，鼎家许诺押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。租户通过银行卡绑定一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今，鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向“爱上街”还钱。在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”
房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中“爱上街”是租客绑定最多的。
记者发现，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，可以说是“无本万利”。目前，有不少中介机构也在使用这种方法作为支付方式。与此同时，自如、蛋壳等长租公寓品牌也被媒体推上新闻热点。
传统的房地产中介只负责撮合租客与房东，房租由租客直接给付给房东，中介按比例收取一定的中介费。鼎家的上述模式，有人一针见血地指出，它其实是一种金融产品的变身。
北京住建委集中约谈长租公寓企业
8月17日，北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
8月21日，北京市住建委开通举报热线打击“黑中介”。8月22日，北京市住建委通报称：热线开通首日，发现23家中介机构涉嫌违法违规，其中包括链家旗下公寓运营商自如，下一步将予以严厉处罚。北京市住建委通过官方微信号“安居北京”表示，住建委等多部门组成两个联合检查组，分别对自如、相寓两家住房租赁企业进行了现场执法。
今天的张玲说法，我们请来深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁、广东华商律师事务所律师周争锋、广东诚公律师事务所合伙人律师颜宇丹为我们拨开长租公寓的乱象，为租户和房东支招，避免被“套路”。
【关于长租公寓乱象的本质】
记者：部分长租公寓与金融机构联手，改变了此前中介机构的运作模式，转而由租客与金融机构因房租产生借贷关系。这种关系是否是引爆长租公寓资金链断裂的原因？
宋丁分析说，长租公寓催生的金融乱象和资本介入有关，包括破产的鼎家倒闭，以及上了热点的自如、蛋壳等引发的各种问题，都是长租公寓发展过程中的新问题，以前从来没有过。这种模式的长租公寓使得租赁关系完全变形和复杂化，“我认为这里边的核心问题，是中介从业主手里租到房子之后，没有直接找到租客来完成简单的交易，而是拿去作为融资手段。这样出现了什么情况呢？就是把信贷关系给分裂了。怎么分裂呢？就是把“信”和“贷”分裂了。”
宋丁指出，“信”是业主的，即基于业主房子的信誉。到了长租公寓（中介机构）手里以后，这个“信”就转成中介机构自己的东西直接拿到银行贷款。他说，我们过去信贷是这样一个环节，即“我买房我就找银行贷款，我是基于我的抵押、我的信誉找银行贷款”，但是这个信贷链条断掉后，就变成了“我利用了别人的信用、别人的信誉来背书，完成我的融资”。这就为未来的金融乱象埋下不稳定的种子。
“我觉得这个乱象的关键原因就在这个点，后来发生的一系列问题如资金链断裂，租客和业主发生矛盾都是因此而起。”
周争峰律师直言，鼎家这种模式的核心就是金融融资，长租公寓公司把转租业务变成融资手段，已经脱离了中介的角色，扮演的是吃差价的“二房东”，“但是他们玩的不是实体经济，玩的是金融杠杆，看中的是庞大的现金流，实质上和大部分P2P公司经营模式没有本质的区别，就是利用信息不透明‘拆东墙补西墙’。”
周律师称，长租公寓把一年的房租搞成资产包，由金融公司一次性支付给自己，然后租客逐月向金融公司支付贷款，“利润从一开始就被长租公寓赚走了，（他们）实际上是把业主的房产当作融资的‘自动提款机’，留下的是业主和租客之间的纠纷。”
颜宇丹律师认为，这种运营模式下的房租借贷关系，以及长租公寓经营者作为“二房东”与租客作为法律意义上的转租合同的次承租人所订立的转租合同关系并非是引爆长租公寓断裂的直接原因。
“在分散式长租公寓模式下，公寓运营商成为房屋的承租人，租客通过与运营商签订合同成为次承租人，租金通过运营商先行收取后再支付给出租人，该种模式存在着期限错配，进而形成了资金池，存在资金被挪用的可能”，她分析说，从某种程度上讲，长租公寓经营者将所收取的租金挪用，往往是引爆长租公寓断裂的直接和根本的原因。
长租公寓应树立行业自律意识（图与文无关，本网资料图片）
【关于造成房东租户经济损失的责任人】
记者：谁来监管长租公寓的大量租金？如长租公寓将其挪用，或者用于其他投资，房东和租客的经济损失该谁承担？
宋丁指出，目前，国家在这块没有任何监管政策，因为这是个新现象。他建议，针对这类事件要尽快总结经验教训，推出相关政策和法规对相关行业未来的行为进行约束。
至于这次鼎家出现的违约情况应该由谁来承担责任？“我觉得，谁做‘中’谁就承担责任——这种情况，业主不清楚，租客也不清楚，他们就是两头受骗。所以说中间机构要承担责任，资本力量要承担相关责任。”宋丁说。
周争锋律师告诉记者，如果鼎家事件发生在深圳，《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》明确提出了“参照商品房销售资金监管制度，探索建立租赁资金监管制度”。
周律师提醒说，目前长租公寓通过租赁贷方式收取的大量资金，尚没有相关机构予以监管，企业可以自由支配，极易发生风险。长租公寓破产后，全社会为此买单。
颜宇丹律师的观点是，在上述长租公寓运营模式下，租金收取和支付时间及金额上的错配，难免会形成巨量的“租金池”，该部分资金如不能做到专款专用，一旦被长租公寓经营者挪用或进行其它投资，可能会带给房东和租户巨大的法律风险，并造成经济损失。
颜宇丹律师建议，由双方当事人在合同中做出明确约定，必须专款专用。如违反约定，出租方或租户有权依约依法追究其违约责任。同时，建议政府主管机关动用行政手段加强管理，如要求长租公寓经营者在租赁管理部门缴纳保证金（类似于商业银行向人民银行的存款保证金的方式）。
同时，立法机关也不能缺位，应当进行相应立法调研，及时制定调整上述法律关系的法律。
她指出，长租公寓经营者也应当树立行业自律意识，通过制定行业协会自律公约的形式，提升行业形象，降低经营风险，维护长租公寓经营模式下各方当事人的合法权益。
对因长租公寓经营者挪用资金或用于非法经营等行为，并给房东和租客造成经济损失的，除政府主管机关可依法对其做出行政处罚外，受损失的房东及租客可依法依约向经营者主张违约损害赔偿责任。“有经济犯罪嫌疑的，公安机关也应及时立案查处”。
居者有其屋是每个人的梦想（本网资料图片）
【关于房东索赔和租户退房】
记者：以鼎家破产为例，租户已经交了租金，房东要求退房，租户能否不退房继续租住？退房后，能否拒绝按月返还金融机构贷款？房东要求租户退房的理由是否合情合理合法？房东可以向谁索赔？
宋丁认为，中介在其中做的这些举动完全违背与房东的约定，资金链断裂后，业主要求退房合情合理，“但是不应该找租户退，而应该找中介机构退，追究中介和资本的责任”。
周争锋也赞同业主可以解除合同收房，但是不建议租户不按期还贷。他分析说，租户虽然把租金一次性付给了长租公寓，但是长租公寓一旦运作失败，没有按月支付业主租金构成合同违约，业主是可以解除租赁合同收房的。租户虽然已经支付租金，但是其和长租公寓的租赁合同约束不到业主，房产将不能正常使用。
他指出，租户和金融公司形成的贷款合同关系，是租赁合同之外的法律关系。贷款不按期还给金融公司，租户立马上征信黑名单，为了几千块背上征信污点不值得，并且在法律上并不占理。
颜宇丹律师告诉记者，如果鼎家进入破产还债程序，房东和租户可能提出的要求应区别情形予以处理：
如房东明知或应当知道租户为实际承租人的，其在知道租户与长租公寓的经营者存在转租关系，未在六个月内提出异议的，则不能主张转租合同无效。
如房东与公寓经营者签订的租赁合同中明确约定经营者有转租权的，房东亦不能以公寓经营者无权转租为由主张转租合同无效。在转租合同有效的情形下，即便房东与公寓经营者所签订的租赁合同解除，经营者与租户签订的转租合同也并非当然解除，也即租赁合同与转租合同不存在主从合同和依附关系 ，二者独立存在。
“当然，从法律上讲，房东与长租公寓之间的租赁合同解除情形下，租户依据转租合同要求公寓继续履行转租合同就失去了前提和基础。房东作为房屋的所有权人，有权要求租户腾退房屋——除非由房东与租户直接签订租赁合同，形成新的租赁法律关系。”
颜律师表示，在法律上，房东与长租公寓的租赁合同，以及租户和金融机关之间的金融借款合同均为独立合同，即便租赁合同解除，租客也无权拒绝按月返还金融机构贷款——除非借款合同双方协商变更合同条款，或者协商解除合同——租户如单方违约拒绝还款，则需要依约向金融机构承担违约责任，并可能承担信用风险。
依法依规，长租公寓才能走得长远（图与文无关，本网资料图片）
【关于金融机构和长租公寓的法律责任】
记者：上述复杂的租约关系和租金借贷关系一旦发生纠纷，租户、业主、金融机构、长租公寓的法律责任如何厘清？
宋丁的观点是，因租金产生的借贷关系是个新鲜事物，政府应制定一系列的法律、政策和游戏规则。业主和租客都可以依据这些进行责任的约束和追索。宋丁指出，如果要求“依法依规”来做长租公寓，首先必须要“有法有规”才能够做到“有法可依”。
周争锋分析说，要分两种情况来看待各方的法律责任：
一种是长租公寓以自己的名义出租给租户。长租公寓逾期支付租金对业主构成违约后，业主可以依据双方租赁合同的约定收回房产；租户和长租公寓签订的租赁合同，无法对抗业主解除合同的主张，业主和租户均可以找长租公寓索赔损失。
“实际上长租公寓出事后，因为牵涉的人太多，最终受到损害的是业主，租客轻易不会搬走，最终买单的会是业主。”
另外一种，长租公寓是以业主资产管理人的身份，拿着业主同意其管理房产的委托书和租客签订了租赁合同。此时租赁合同的出租方主体是业主，长租公寓只是作为业主代理人的身份签订租赁合同。
周律师说，此种情况下，长租公寓资金链断了，业主虽然收不到租金，但是无权解除租赁合同。如果强行解除，业主需要偿还租户的押金和违约损失。“业主也可以选择继续履行租赁合同，哪怕没有收到剩余的租金，含着泪也要继续履行剩余的租期。房间中一旦出现人身安全事故，责任主体还是业主，和长租公寓无直接利害关系。”
颜宇丹律师的观点是，房东要求长租公寓经营者支付剩余房租及违约金的，通过企业破产还债程序仍不能获偿的部分，除非存在第三方担保人，否则房东很难向其他人索赔。
无论是业主还是租户，与长租公寓签订租赁合同时务必留意条款内容
（图与文无关，本网资料图片）
【关于长租公寓租户业主如何自保】
记者：如果租客是在不知情的情况下与金融机构发生借贷关系，如何维权？如果是在知情的情况下，又是什么情形？房东如何自保？
宋丁分析说，在鼎家案例中，租客和业主如果是在不知情的情况下被迫“违规”，应追究相关机构的连带责任，就是谁做中间人谁来承担责任。他希望，政府能在这一块的责任划定中给出清晰的路径，“不能够让不知情的人（租客和业主）被套进去了还要承担相关责任。我觉得这个可能在法律上要有一个明确的界定。 ”
周争锋的建议是，业主在出租房产给长租公寓时，应仔细审核相关合同条款，特别小心有关代理条款，记住双方应该形成的是租赁关系，不应建立委托租房的代理关系，更不要单独给其出具授权委托书委托其办理租房手续，避免租赁公司以业主代理人的名义出租房产，转嫁法律责任。
租户在签订租赁合同时，也应看清合同条款，避免把正常的租赁关系变成向金融机构贷款的信用贷款关系。租户在租赁该类房产时不能向长租公寓提供可能用来贷款的信息，比如收入证明、银行流水和授权公寓的工作人员有查询自己征信的权限，最大限度地避免在违背自己意愿的情况下被其他人办理租赁贷款手续。
周律师为此收集了网上报道过的租赁公司欺骗手法。比如，合同签订时用租户的手机登陆支付宝或下载贷款用的App进行操作，然后进行设置捆绑租户的银行卡扣款，通过租户的手机办理支付宝等小额贷款业务。
还有的是索取租户本人手持身份证的照片，借口是长租公寓公司要求备案，“实际上这是发送给关联的贷款公司用于贷款”，因此不要随便把自己手持身份证的照片发送给其他人。
周律师指出，由于相应的贷款手续都是在租户的手机上操作的，硬要说“租户不知情”确实难以举证证明。租户一旦知情并同意用贷款方式支付租金，就要为相应的法律风险承担责任。
颜宇丹律师也认为，租户与金融机构发生借贷关系而租户不知情的情形，并不多见。因为即便是通过网络运营平台建立借贷关系，也往往需要租户个人的点击操作，提交相关身份信用等资料。
“如租户确实在不知情的情况下，与金融机构建立借贷关系的，应当及时向相关利害方提出异议，必要时可通过消费者权益保护组织、市场监督部门、公安机关、人民法院等反映情况，寻求解决，以维护自身合法权益。”
如果在租户知情的情况下与金融机构发生借款合同法律关系，则应以合同约定行使权利和履行义务。“为避免因公寓经营者单方违约导致租赁合同不能继续履行，建议在金融借款合同中明确约定，‘如因经营者原因或房东的原因导致租客与经营者所签租赁合同不能继续履行的，租客有权解除与金融机构签订的借款合同，并不承担违约责任’。”
【关于宋丁】
宋丁（本网资料图片）
宋丁，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
二十多年来，在城市战略、旅游开发、房地产发展等领域卓有成就，已出版《城市学》、《深港共同体研究》等专著三部，出版《深圳经济特区的探索之路》、《入世后的中国：两岸四地经济合作展望》、《生态旅游理论辨析与案例研究》、《21世纪中国主题公园发展论坛》等合著编著14部，发表论文200多篇。
【关于周争锋】
周争锋
周争锋，广东华商律师事务所律师，执业10年，执业领域为房产纠纷。
【关于颜宇丹】
颜宇丹
颜宇丹，广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人
中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。
著《婚房保卫战》等书。